Агентство недвижимости Акварель Кострома

Президент ГРМО Симко Елена Борисовна поздравляет коллег с ДНЕМ РИЭЛТОРА!

Поздравляю Вас с профессиональным праздником - Днем риэлтора!

Наша профессия является неотъемлемой частью цивилизованного рынка недвижимости. Мы ежедневно помогаем решать одну из самых важных и сложных проблем для каждого человека - вопрос жилья!

Я верю, что у нашей профессии большое будущее, потому, что с нашей помощью осуществляется мечта наших клиентов о семейном благополучии в комфортном жилье. Так пусть же в этом достойном деле вам всегда сопутствует удача! Пусть птица счастья прилетает к вашему дому! Будьте всегда востребованы!

Желаю Вам дальнейших успехов, процветания, хороших клиентов!

Пусть все задуманное свершится, здоровье не подведет, а близкие всегда будут рядом!

С уважением, Президент ГРМО Симко Елена Борисовна.

 
Поздравление C Днем риэлтора Президента Российской Гильдии Риэлторов Татьяны Деменок

rieltor18.jpg

Уважаемые коллеги, дорогие друзья! От имени Российской Гильдии Риэлторов и от себя лично поздравляю всех с нашим профессиональным праздником – Днем риэлтора!

Если обратиться к истории, то именно Российская Гильдия Риэлторов в 2008 году инициировала празднование Дня риэлтора в России и не случайно выбрала для этого дату 8 февраля. Почему? Потому что она является знаковой для всего профессионального риэлторского сообщества!

8 февраля 2002 года Система добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости, разработанная РГР, получила официальное признание со стороны государства и была зарегистрирована специальным Госкомитетом по стандартизации и метрологии. Именно тогда Гильдия сделала первый серьезный шаг на пути формирования в России цивилизованного рынка недвижимости, с понятными и едиными для всех профессионалов правилами и требованиями. Уже потом появился Единый реестр – визитная карточка Системы добровольной сертификации, а также сайт, на котором отображены все сертифицированные компании и аттестованные специалисты рынка недвижимости.

В этот праздничный день хочется пожелать всем профессиональным участникам рынка недвижимости сплочения, взаимопонимания и толерантности. Только вместе мы сможем справиться с новыми вызовами и доказать сомневающимся, что риэлторское сообщество – необходимое связующее звено, что без наших качественных услуг не обойтись и что риэлтор – достойная и социально-ориентированная профессия. Риэлторы помогают людям решать столь сложный и важный квартирный вопрос, вникают от и до в ситуацию, находят наилучший объект по соотношению цены и качества, разбираются со множеством законов и документов и т.д. Уверена, каждый из нас понимает, насколько сложно работать риэлтором. Но также каждый из нас знает, как это приятно и здорово помогать людям, слышать слова благодарности, видеть счастливые лица довольных клиентов.

Желаю всем успехов и новых достижений, как можно больше благодарных клиентов, надежных партнеров и неугасаемого интереса к своей профессии!

Президент Российской Гильдии Риэлторов Татьяна Деменок

 
Программа материнского капитала продлена до 31 декабря 2021 года

matkapВ программу материнского капитала с 2018 года будет внесен ряд значимых дополнений. Возможность вступления в программу материнского капитала продлена до 31 декабря 2021 года. То есть для получения права на материнский капитал необходимо, чтобы ребенок, который дает право на сертификат, родился или был усыновлен до 31 декабря 2021 года. При этом само получение сертификата и распоряжение его средствами временем не ограничены.

Семьи со скромными доходами, в которых с 1 января 2018 года появится второй ребенок, смогут получать ежемесячную выплату из средств материнского капитала. Под низким доходом семьи понимается доход, который не превышает 1,5-кратную величину прожиточного минимума трудоспособного населения в субъекте РФ (в нашем регионе это 15 872 рубля) на каждого члена семьи. Размер выплаты тоже зависит от региона – он равен прожиточному минимуму для детей, который установлен в субъекте РФ за II квартал предшествующего года. К примеру, если семья обращается за выплатой в 2018 году, ее размер составит прожиточный минимум для детей за II квартал 2017 года (в Костромской области это 9 566 рублей).

Кроме того, снимается трехлетний мораторий на распоряжение материнским капиталом на дошкольное образование детей.

Остальные направления использования материнского капитала остаются теми же: улучшение жилищных условий, оплата образовательных услуг для детей, формирование будущей пенсии мамы и оплата товаров и услуг для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов.

Подать заявление на получение сертификата и распоряжение его средствами можно через Личный кабинет гражданина на сайте ПФР или портал госуслуг. Размер материнского капитала в 2018 году не изменится и составит 453 тысячи 26 рублей.

 
РГР: Россияне больше не считают покупку квартиры хорошим вложением

На рынке недвижимости сохраняется невысокая инвестиционная привлекательность жилья. Россияне охотнее кладут деньги на депозиты, которые приносят 6-10% годовых, чем покупают квартиры для сдачи в аренду, которая приносит всего 4-6% в год. Об этом на пресс-конференции в «Росбалте» рассказал вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
По словам эксперта, 2017 год был для рынка недвижимости непростым. На фоне инфляции и падения реальных доходов населения (на 20% по сравнению с 2014 годом), никаких видимых предпосылок к тому, чтобы цена на жилье начали расти, РГР не видит.
«Сохраняется невысокая инвестиционная привлекательность вложений в жилье», - отметил Апрелев. Он отметил, что сегодня арендный бизнес представляется менее выгодным, чем банковский депозит. От сдачи квартиры можно получить 4-6% в год, в то время как банки дают по депозитам 6-10%. Раньше, покупая инвестиционную квартиру, люди могли заработать на росте цен. Сегодня квартиры дешевеют, и этот аргумент уже не работает, заметил эксперт.

 
РГР: Все больше чиновников и работников госкорпораций берут жилье в ипотеку

По прогнозам АИЖК, в 2018 году ипотечные сделки составят половину всех сделок с жильем. Держаться рынок ипотечного кредитования будет преимущественно на чиновниках и сотрудниках госкорпораций, считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

«По итогам 2017 года россияне взяли более 1 млн ипотечных кредитов. На следующий год АИЖК прогнозирует не меньше», — заметил эксперт. Апрелев считает, что держаться ипотечное кредитование будет на чиновниках и работниках госкорпораций, которые чувствуют себя наиболее уверенно в сложившейся экономической ситуации. Уже сейчас, по словам Апрелева, среди ипотечных заемщиков госслужащих становится все больше.

При этом, количество ипотечных сделок с россиянами, которые задействованы в малом и среднем бизнесе, сокращается.

 
Российский рынок жилья продолжает находиться в рецессии, считают риелторы

Российский рынок жилой недвижимости продолжает находиться в рецессии, хоть на некоторых локальных рынках и наблюдаются положительные сдвиги по средним ценовым показателям, говорится в обзоре Российской гильдии риелторов.
На первичном рынке многоквартирного жилья в большинстве российских городов цены по итогам девяти месяцев продемонстрировали положительную динамику (от 0,4% до 8,3%). Исключение — Москва, Санкт-Петербург, Самара. Покупатели при этом предпочитают объекты, сдача которых запланирована до конца 2017 года, отмечается в материалах гильдии.
Данное улучшение пока не имеет устойчивый характер, и при неблагоприятной конъюнктуре в мире или внутри страны может начаться обратный разворот этих показателей, подчеркивается в обзоре.
На вторичном рынке, по данным гильдии, продолжают снижаться цены на старый жилищный фонд ("хрущевки", "брежневки", "сталинки"), в то время как современное жилье более устойчиво по ценам, и сроки экспозиции здесь короче.
"Российский рынок недвижимости в целом продолжает "переживать" рецессию. Некоторые положительные сдвиги по средним ценовым показателям, которые наблюдаются на некоторых локальных рынках, пока могут говорить только о том, что возможно часть локальных рынков начала выходить из рецессии. Но что это за экономическое явление – очередная стагнация либо это предпосылки будущего роста, пока неясно", — говорится в обзоре.

 

 
Брать ли ипотеку прямо сейчас

Банки все активнее выдают ипотечные кредиты. За три квартала 2017 года рост выдач по сравнению с прошлым годом составил 25%. Банки.ру разбирался, стоит ли брать ипотечный кредит прямо сейчас, или лучше подождать дальнейшего снижения ставок. И заодно выяснил, какие аналоги ипотеки существуют на рынке.

«Текущее оживление на рынке ипотеки во многом эмоциональное»
Интерес к ипотеке подогревается заявлениями о снижении ставок по кредитам. Но в погоне за низкими ставками надо обратить внимание на экономический контекст. «Ипотека под 12% при инфляции в 10% и ипотека под 9% при инфляции в 4% — это совершенно разные предложения. С этой точки зрения ставка в 9% уже не выглядит столь привлекательной. Сегодня мы оцениваем ипотечную ставку как низкую с позиции наших прошлых представлений о рынке. Поэтому текущее оживление на рынке ипотеки во многом эмоциональное. Постепенно к покупателям жилья будет приходить осознание реальной цены кредита. Того, что ставка по ипотеке — это не просто цифра, которая больше или меньше предыдущих показателей», — говорит руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Еще один факт, на который стоит обратить внимание: структура наших расходов изменилась, а реальные доходы не растут уже четвертый год. «Обвал рубля в 2,5 раза в 2014 году перекроил структуру расходов многих семей. Возможности для накоплений сократились. То, что денег у россиян становится меньше, приводит к росту средней суммы ипотечного кредита. За год она увеличилась сразу на 130 тысяч рублей, притом что жилье в стоимости не растет», — поясняет руководитель комитета по аналитике в Российской гильдии риелторов Эльвира Епишина.
Ипотека под 12% при инфляции в 10% и ипотека под 9% при инфляции в 4% — это совершенно разные предложения. С этой точки зрения ставка в 9% уже не выглядит столь привлекательной.
По данным Центробанка, за три квартала 2017 года банки в России выдали свыше 700 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,28 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2016 года выдача ипотеки выросла на 25%. Если обратиться к цифрам за январь — сентябрь 2014-го, то этот результат в 2017 году уже превзойден на 5%. Тогда банки прокредитовали ипотечных заемщиков на сумму 1,22 трлн рублей.
Данные социологических опросов показывают, что жилищный вопрос по-прежнему актуален для значительного числа россиян: около 45% всех семей хотели бы улучшить жилищные условия, - сообщает аналитический центр АИЖК.
«Согласно нашим оценкам, основанным на данных соцопроса, проведенного ВЦИОМ, более 12 млн семей планируют приобрести жилье в ближайшие 5 лет, из них 70% готово воспользоваться для этого ипотекой. При этом граждане предъявляют спрос на современное и комфортное жилье», - отмечает АИЖК.
Ждать ли снижения ставок в 2018 году
В этом году участники рынка ожидают еще одного витка снижения ставок, а вот их прогнозы по следующему году расходятся.
«На волне повышенной активности ипотечного рынка (сезонный рост спроса, а также высокие объемы реструктуризаций, которые позволяют заемщикам снизить стоимость долговой нагрузки, а банкам получить новых клиентов с проверенной платежеспособностью) вполне вероятно, что средние ставки по кредитам в четвертом квартале снизятся еще на 0,3—0,5 процентного пункта, — считает аналитик рейтингового агентства «Эксперт РА» Анастасия Личагина. — Что касается дальнейшей динамики, то в 2018 году маловероятно столь же существенное снижение ставок. Ипотечные банки уже работают на границе маржинальности, а удешевление стоимости фондирования существенно замедлилось».
С ней не согласен директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. «Если сейчас средний размер ставки на покупку вторичной квартиры в столице находится на уровне 10%, то в 2018 году она может упасть до 8,5% или даже до 8%. Подчеркну, что ниже этой отметки данный показатель на российском рынке недвижимости вряд ли опустится в обозримом будущем», — говорит он.
Ведущий аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман подчеркивает, что проценты по ипотеке продолжат снижение из-за уменьшения ключевой ставки ЦБ. «Очевидно, ключевая ставка в 2017 году будет снижена еще раз до 8% или даже до 7,75%. А в 2018 году она упадет до 6,75—7%, то есть станет на 3 процентных пункта выше целевого уровня инфляции. Тогда проценты по ипотечным жилищным кредитам опустятся в среднем до 9%», — полагает он.
«Мы ожидаем, что при сохранении стабильности в экономике и отсутствии внешних и внутренних шоков тенденция к снижению ставок сохранится. Но темпы снижения замедлятся — не более одного процентного пункта до конца 2018 года», — прогнозирует управляющий директор дирекции продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко.
Объем ипотечного кредитования показывает сильный рост в последние месяцы. По данным ЦБ РФ, в сентябре 2017 года сумма выданных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) выросла на 22% даже по сравнению с сентябрем 2016-го, когда она выросла на 18% к аналогичному периоду 2015 года.
«Снижение ставок продолжится в следующем году до уровня в 8-8,5% по мере снижения общей стоимости фондирования. Этому будет способствовать реализация мер по развитию рынка, а именно внедрение электронного документооборота (снижение затрат на выдачу и рефинансирование, сокращение временных издержек)», - отметили в аналитическом центре АИЖК.

Есть смысл повременить с ипотекой?
Это означает, что есть смысл повременить с заявкой на ипотеку по крайней мере на год в расчете на снижение ставки, если обстоятельства терпят. Сейчас даже снимать квартиру, как правило, выгоднее, чем брать ипотечный кредит, — расходы меньше.
«Нет смысла и опасаться роста цен на жилье или покупать его в инвестиционных целях. Недвижимость и сейчас мало изменяется в цене и вряд ли станет дорожать в следующем году в среднем быстрее инфляции, то есть более чем на 3—4% в год. Даже вклады в надежном банке составляют 6,5—7%, то есть дают доходность выше, чем инфляция и удорожание недвижимости», — поясняет Марк Гойхман.
По данным портала о недвижимости «ИРН-Консалтинг», число готовых нераспроданных новостроек, например, в Москве, в августе 2017-го было на 160% выше, чем в конце 2014 года. У застройщиков имеются огромные запасы нераспроданной недвижимости, что давит на цены. Поэтому даже текущий ипотечный бум не позволяет значимо повышать цены продаж. Характерно, что при снижении ставки ипотеки и впечатляющем росте ее объемов цена жилья в Москве упала.
По данным аналитической службы «Индикаторы рынка недвижимости», с начала 2016-го до конца октября 2017 года средняя цена квартир в современных панельных домах уменьшилась со 160 тыс. до 155 тыс. рублей за квадратный метр, а в монолитно-кирпичных осталась примерно на уровне 200 тыс. рублей.
«В 2018 году все может измениться»
Но есть и другое мнение: в 2018 году рынок может измениться. В частности, из-за перспективы запрета на долевое строительство. Запрет на него будет иметь очень важное значение для рынка ипотеки. Замена долевого строительства на банковское финансирование наверняка приведет к удорожанию жилья.
По мнению управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского, сейчас хорошее время для покупки квартиры на первичном рынке, поскольку предложение значительно перевешивает спрос, а банки держат курс на снижение ставок. «Конкуренция как в банковской, так и в строительной сфере приводит к тому, что цены на первичном рынке очень низкие. Однако в 2018 году все может измениться — ужесточаются требования к застройщикам, и сам процесс строительства станет намного сложнее. Это приведет к увеличению себестоимости объектов. Цены могут резко пойти вверх. Однако на рынке вторичного жилья ситуация пока иная: ставки по ипотеке низкие, но в 2018 году они могут продолжить падение, поэтому торопиться с покупкой не стоит», — отмечает эксперт.
Руководитель ипотечной группы департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Андрей Носонов уверен, что цена на новостройки в ближайшее время не упадет. «Далеко вниз стоимость «не пойдет» — сегодня мы находимся возле тех ценовых значений, которые ниже опуститься не могут, по крайней мере без выхода продуктов по реновации жилфонда Москвы. Как резюме — совет: покупать квартиры в новостройках следует именно сейчас, по установленным ипотечным ставкам», — говорит он.
Иван Любименко советует воспользоваться теми преимуществами, которые дает покупателю превышение предложения над спросом. «Мы не рекомендовали бы ждать, когда ставка по ипотеке преодолеет новые исторические минимумы. Во-первых, снижение на один процентный пункт не существенно изменит размер ежемесячного платежа. Зато вы не упустите хороший вариант квартиры, сможете выбрать жилье, в наибольшей степени отвечающее вашим ожиданиям, так как предложение сейчас преобладает над спросом и выставлено большое количество объектов. Во-вторых, цены на недвижимость стабилизировались и пока не растут. Но нельзя исключать сценария, что они снова пойдут вверх и вся полученная экономия на процентах будет «съедена», — указывает представитель Абсолют Банка.
Если не ипотека, то что?
Во время кризиса или во времена высоких ставок потенциальные покупатели рассматривают всевозможные инструменты приобретения жилья. У того, кто не может или не хочет брать ипотеку, есть возможность воспользоваться лизинговой сделкой. Сразу необходимо учитывать тот факт, что лизинг подходит далеко не всем категориям покупателей.
Что такое лизинг жилья и как он работает?
«Лизинг — это по факту аренда на определенных условиях с последующим выкупом и оформлением в собственность. Работает это следующим образом. В процессе три стороны: лизингодатель, лизингополучатель и продавец квартиры. Клиент выбирает застройщика и объект покупки. Лизингодатель покупает для него этот объект, а затем оформляется договор лизинга. Затем клиент вносит ежемесячные лизинговые платежи, которые учитываются в конце срока договора, если лизингополучатель собирается выкупить недвижимость и оформить ее в собственность», — объясняет президент Singapore Castle Family Office Эльдияр Муратов.
Условия лизинга везде примерно одинаковые:
— аванс — 10—50% от стоимости имущества;
— сумма финансирования от лизингодателя без учета аванса клиента — не более 50—60 млн рублей;
— чем больше своих средств вносит клиент, тем проще и быстрее процедура рассмотрения и принятия положительного решения по заявке;
— договор лизинга заключается на срок не более десяти лет.
«Важно знать, что до момента полного погашения стоимости недвижимости и вознаграждения лизингодателя лизингополучатель является лишь арендатором недвижимости. В этом и есть главное отличие от покупки квартиры в ипотеку, где заемщик сразу приобретает статус собственника жилья и может им распоряжаться, хотя и с ограничениями. Имущество в данном случае является собственностью лизингодателя, который сдает его с последующим правом выкупа», — отмечает Муратов.
В основном лизинг распространен и востребован в премиальных сегментах недвижимости. Однако стоит помнить, что долгосрочный лизинг — от десяти лет — в конечном счете обходится клиенту на 3—4% дороже, чем обычная ипотека. К лизингу обычно прибегают те клиенты, кто не может получить кредит в банке по причине плохой кредитной истории или невозможности подтвердить свой официальный доход, но при этом полностью уверен в своей финансовой состоятельности. Это продукт, где кредитная история практически не имеет значения. Плюсами лизинга являются экономия времени клиента, сокращение формальностей, то есть предоставление меньшего или упрощенного списка документов.
Альтернативой ипотеке может служить нецелевой кредит или потребительский кредит, который имеет высокую ставку по сравнению с ипотекой, меньшие сроки выдачи и меньшие суммы кредитования. Также стоит учитывать государственные льготы, которые с каждым годом набирают обороты, но все же пока малоэффективны. Они решают проблему лишь частично, подталкивая клиента воспользоваться, например, материнским капиталом в виде первоначального взноса и опять же взять ипотеку.
По данным компании «Инком-Недвижимость», возможно, в 2018 году появятся проекты с долгосрочной арендой, но запустить подобное могут лишь госструктуры. «Альтернативные варианты ипотеки имеют перспективы, но пока лишь единичные застройщики могут предложить в своих проектах такие способы приобретения. Вероятно, в 2018 году появится новый продукт по выкупу квартир и последующей их сдаче в долгосрочную аренду. Но таких действий можно ожидать только от каких-то крупных структур, в первую очередь государственных организаций, которые смогут на себя взять подобные проекты», — говорит Андрей Носонов из «Инком-Недвижимость».
Кому не стоит брать ипотеку никогда
А есть ли те, кому не стоит брать ипотеку, даже если внешние обстоятельства этому благоволят?
«Кому не стоит брать ипотеку? Ответ на этот вопрос заключается в вас самих, а точнее в вашей уверенности в стабильности регулярного дохода. Поэтому, если даже у вас большой доход, но профессия при этом в рисковой зоне, стоит сильно задуматься. Это касается владельцев небольшого бизнеса, профессий, связанных с цветочным бизнесом, риелторским, и других, попадающих в категорию нестабильных. Семейное положение сегодня практически роли не играет, хотя платить вдвоем гораздо легче. Желательно, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 40% от общего семейного дохода. В этом случае кредитная нагрузка будет комфортной», — объясняет Эльдияр Муратов.
Желательно, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 40% от общего семейного дохода. В этом случае кредитная нагрузка будет комфортной.
По данным Национального бюро кредитных историй, если говорить о возрастном составе заемщиков с просрочкой по ипотечным кредитам свыше 30 дней, наименьшие показатели имеют граждане в возрасте от 25 до 29 лет (1,4%) и моложе 25 лет (2,2%), а самые высокие показатели у заемщиков «пенсионного» возраста: от 60 до 65 лет (10,5%) и старше 65 лет (8,3%).
При этом надо понимать, что доля самых «молодых» и самых «пожилых» заемщиков в общем количестве допускающих просрочку свыше 30 дней, относительно невелика. Больше всего таких заемщиков приходится на возрастные диапазоны 30—39 и 40—49 лет, то есть на граждан самого активного трудоспособного возраста.
Что касается распределения ипотечных заемщиков по суммам задолженности, то самая низкая доля просрочки наблюдается у граждан с кредитами до 1 млн рублей (среди них просрочка свыше 30 дней составляет 1,8%) и от 1 млн до 3 млн рублей (1,9%). В свою очередь, самая большая доля просрочки у граждан с размером кредита свыше 10 млн рублей — 13,6%.
«Как выглядит портрет неплательщика по ипотечному кредиту? Как правило, это люди с нестабильным доходом, зачастую в сферах с сезонным спросом на услуги. Основные причины, по которым заемщики сталкиваются со сложностями при выплате ипотеки, — потеря работы, снижение зарплаты или уход в декретный отпуск», — рассказали в пресс-службе банка «ДельтаКредит».

Ипотечный заемщик, обозреватель портала Банки.ру Анна Дубровская советует принять в расчет и эмоциональную составляющую: «Имея ипотечный опыт свыше года, могу точно сказать, что ипотеку не стоит брать людям-холерикам или склонным к депрессии. Ежемесячное осознание необходимости «отщепить» от зарплаты приличный «куш» и отдать его банку вместо какой-нибудь желанной покупки способно кого угодно демотивировать. В этом случае ипотеку лучше брать, уже будучи в браке. Причем тут катастрофически важно вот что: если вы — пессимист, то вашей второй половинке желательно быть оптимистом, тогда кредитное бремя будет для вас не столь заметно. Также я бы посоветовала повременить с ипотекой людям, которые не умеют копить. Понятно, что сумму ежемесячного кредитного платежа вы так или иначе «принудительно» из бюджета всегда достанете. Но стиль ваших трат все-таки придется пересмотреть, потому что объем свободных денежных средств сильно сократится, вынудив тем самым отказаться от части привычных не первостепенных расходов. Не все готовы к такому повороту событий, и не все способны смириться со своей новой ипотечной реальностью».
Наталья СТРЕЛЬЦОВА, Анна ПОНОМАРЕВА, Banki.ru

 
Всероссийский жилищный конгресс впервые состоится в Сочи

810x261 1

 Всероссийский жилищный конгресс состоится 17-20 апреля в Сочи (отель Pullman). В мероприятии примут участие более 1 000 профессионалов рынка недвижимости из всех регионов России. К настоящему времени сформирован проект деловой программы Конгресса. В общей сложности запланировано свыше 80 мероприятий, посвященных жилищному строительству, риэлторскому бизнесу, ипотечному кредитованию, информационным технологиям, межрегиональным сделкам, коммерческой недвижимости и другим актуальным темам. В рамках Конгресса пройдут 28 мастер-классов ведущих бизнес-тренеров и практиков рынка недвижимости. На конференциях, круглых столах и панельных дискуссиях Конгресса выступят более 200 спикеров. 

Ознакомиться с программой Конгресса, а также зарегистрироваться на него можно на официальном сайте мероприятия – сочиконгресс.рф

Предусмотрены варианты платного и бесплатного участия. 

Негода Алина Анатольевна полномочный представитель СОЧИНСКОГО  ВСЕРОССИЙСКОГО  ЖИЛИЩНОГО  КОНГРЕССА  по Костромской области.

 
Риэлтор с большой буквы А. Жилая недвижимость

 

Жилая недвижимость

У них нет обязательных стандартов и общепринятых правил. Они вне закона. Все, чем они руководствуются, — честь и деловая репутация. Их мало кто любит, но без них все рухнет

Риэлтор — пожалуй, одна из самых неоднозначных, конфликтных и мифологизированных профессий. В социальных сетях в последние месяцы все активнее обсуждается вопрос, зачем вообще нужны агенты и брокеры. Судя по сообщениям СМИ, в сентябре-октябре екатеринбургские «черные» риэлторы лишили жилья 11 горожан, башкирские — спаивают одиноких пенсионеров, пермские — обвиняются в присвоении жилья почти на 25 млн рублей, архангельские и владимирские убивают людей ради того, чтобы забрать их собственность.

По данным опроса Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), проведенного в 2016 году, 35% россиян не доверяли агентствам недвижимости, а еще 41% затруднились четко определить свое отношение к этой профессии. И тем не менее подавляющее большинство сделок сегодня проходит при участии риэлторов. Они первые, к кому бегут застройщики, когда продажи начинают рушиться. Президент Российской гильдии риэлторов Татьяна Деменок уверена: исчезновение агентов и брокеров рынок недвижимости не переживет.

Париж, черт возьми, не вымощен батистовыми платочками

— Татьяна Юрьевна, чиновники разного уровня рапортуют, что страна встала на траекторию посткризисного роста. Насколько эти утверждения «бьются» с реалиями рынка жилой недвижимости?

— Наш анализ показывает, что кризис на рынке жилья еще не преодолен. Уровень предложения во всех крупных российских городах по-прежнему очень высок. В Екатеринбурге, например, в первичном сегменте на продажу выставлены 17 тыс. квартир, во вторичном — около 11 тысяч. У большинства застройщиков на момент ввода домов в эксплуатацию нереализованными остаются 10 — 30% объектов. Не помогают ни сезонные акции, ни скидки, ни беспроцентные рассрочки, ни совместные программы с банками, ни снижение стоимости ипотеки.

Еще одно кризисное явление — задержка сроков сдачи. За три квартала 2017-го 30% введенного десяткой крупнейших российских девелоперов жилья переданы покупателям позже обещанного (цифра Единого реестра застройщиков куда выше — 75%. — Ред.). Правда, сдвижка обычно происходит в пределах трех месяцев, поэтому договорные обязательства перед дольщиками в основной массе выполняются.

С определенной долей уверенности мы можем говорить, что дно рынок недвижимости все же прошел. Цена жилья достигла минимума в начале года, и сегодня мы фиксируем ее постепенное (иногда — едва заметное) увеличение. Количество сделок, судя по отчетам Росреестра, растет, объемы выдачи ипотеки также демонстрируют позитивную динамику.

На мой взгляд, сегодня для рынка недвижимости характерны пять ключевых трендов (почти наверняка они перейдут и в 2018 год). Первый — снижение ставки по ипотеке. Второй — сокращение объемов предложения на первичном рынке. Третий — уход ряда банков (из-за рискованной кредитной политики и действий ЦБ). Четвертый — серьезное ужесточение требований к застройщикам. Пятый — относительная стабильность на рынке недвижимости. По нашим оценкам, его заметное оживление начнется только в 2020 году.

— Ряд застройщиков указывают, что на цену первички сильно давят продавцы вторички. Справедливая стоимость их объектов — величина эфемерная, поэтому они могут опускаться очень серьезно. По вашим данным, насколько велик масштаб проблемы?

— Не очень велик. Девелоперов понять можно: их маржа сегодня составляет примерно 10%. Любое снижение этого показателя воспринимается ими очень остро. Но если отбросить эмоции, то мы увидим, что ощутимо «ужиматься» в цене готовы только владельцы морально и физически устаревшего жилья. В районах, где подобных домов большинство, застройщикам действительно приходится туго. Но таких территорий мало. В подавляющем большинстве случаев вторичка по-прежнему стоит дороже первички, что позволяет компаниям вполне успешно вести бизнес.

— Для меня это ценовое превосходство до сих пор остается загадкой. Если покупаешь жилье с котлована — вопросов нет. Но у нас даже готовые квартиры от застройщика стоят дешевле, чем объекты «с рук».

— Эта разница невелика и объясняется довольно просто. У застройщика даже при минимальной марже есть возможность для маневра. У человека ее нет: продав квартиру, он должен в обозримом будущем купить новую — лучше, больше, комфортнее. Отсюда и более высокая цена. Я убеждена: при условии примерно равных характеристик первичка, какой бы современной она ни была, никогда не будет дороже вторички.

— Видите ли вы смещение спроса в сторону суперэконома?

— Нет. Этого не происходит. Крен в сторону эконом-сегмента, безусловно, присутствует. Однако это уже совсем не тот эконом, что был пять-семь лет назад — без благоустройства и инфраструктуры, с плохой отделкой. Мы видим качественную архитектуру, продуманные планировки, общественные библиотеки, просторные холлы, консьержей, детские/игровые комнаты и даже работу с брендом. Чем больше «фишек», тем легче продвигать объект, тем быстрее он продается.

Сценарий выбора квартиры за последние несколько лет серьезно изменился. Люди стали более взыскательными. Цена, местоположение объекта и надежность застройщика больше не являются достаточными аргументами для покупки. И девелоперы это очень хорошо чувствуют, поэтому стараются не выводить на рынок «лютый» эконом. Хотя неприятности все же случаются. Помню, зайдя в один дом на Камчатке, я как будто очутилась в прошлом: все квартиры заклеены одинаковыми обоями в цветочек, из благоустройства — монолитная плита, и детская площадка где-то за лесочком.

Тысяча смертей

— В 2016 году в России закрылось около 4 тыс. агентств недвижимости. Это в два раза больше, чем в 2015-м. Что произошло?

— Много лет сектор жилой недвижимости оставался рынком продавца. Поворот на 180 градусов произошел в 2015-м. Но перестроиться удалось далеко не всем. В самом сложном положении оказались агентства, появившиеся на волне дикого роста начала 2000-х, привыкшие получать клиента «с входной группы». Избавиться от этих шор и начать выстраивать коммуникацию с покупателем чрезвычайно сложно. Я думаю, что в обозримом будущем мы станем свидетелями ухода с рынка еще большего числа риэлторов.

— Агентства схлопываются тысячами. Но меня не покидает ощущение, что их по-прежнему слишком много.

— Да, столько агентств рынку не нужно. За счет уменьшения их числа уровень квалификации, сервиса и, соответственно, конкуренции однозначно вырастет.

В части применения риэлторских технологий мы всерьез отстаем от ведущих стран. Там, например, давно сделали ставку на дробление услуги в рамках одного агентства. Одни сотрудники занимаются поиском клиентов, другие — продвижением объектов, третьи — переговорами, четвертые — договорами, пятые — непосредственно заключением сделки. У нас по таким принципам работают единицы.

— Почему на риэлторском рынке не происходит сделок по слиянию и поглощению? Понятно, что материальных активов там ноль. Но, например, у тур­операторов ситуация аналогичная. Однако там M&A случались.

— Я думаю, что агентства недвижимости не доросли до подобной практики. Мне приходилось вести переговоры о слиянии, но успехом они не увенчались. Помню, одним из первых вопросов потенциального партнера был: «А что вы нам за это дадите?».

Местечковые собственнические чувства не позволяют российским риэлторам задуматься о росте через M&A. Как можно чем-то делиться с конкурентом? Легче дождаться его смерти и попытаться занять освободившееся место.

— Агенты-одиночки — это беда рынка?

— У меня нет однозначного ответа на этот вопрос. Есть одиночки, которые способны оказывать очень качественную услугу и даже закрывать сложные сделки. Но есть дилетанты, которые нигде не учились и мало что умеют. Они дискредитируют профессию, порождают у потребителей негативное отношение к ней. И поскольку вторых большинство, я все же склоняюсь к тому, что одиночки, скорее, являются бедой рынка.

А теперь, господа, один за всех, и все за одного — это отныне наш девиз

— К слову о дилетантах и профессионалах. Разговоры о появлении национального стандарта риэлторской деятельности ведутся уже лет десять. Не меньше пяти лет обсуждается возможность принятия закона об агентах и брокерах. Но ни того, ни другого до сих пор нет. В чем причина?

— Если коротко, то причина в том, что в риэлторской сфере существует слишком много течений. И что одним хорошо, то другим — смерть.

А если подробнее, то ответ нужно разбить на две части. Система добровольной сертификации риэлторов была разработана РГР и внесена в Реестр Госстандарта еще в 2002 году, сразу после отмены лицензирования. Через десять лет за подписью президента вышел ряд указов о важности и нужности создания в этой области профессиональных стандартов. К 2015-му мы на базе Уральской палаты недвижимости (УПН, одно из сильнейших объединений риэлторов на территории России. — Ред.) подготовили все необходимые документы. И вот уже второй год не можем зарегистрировать их в Минтруда. Целых семь месяцев мы потеряли, пытаясь пройти экспертизу стандартов через ТПП РФ. Не вышло. Теперь хотим сделать то же самое в сотрудничестве с РСПП. И есть шанс, что у нас получится, потому что именно эта структура была инициатором разработки макета профстандарта.

Надеюсь, в 2018 году мы все зарегистрируем. Правда, пока непонятно, как будет называться документ. Юристы говорят, что слово «риэлтор», которое является торговой маркой РГР и которое мы используем по договоренности с Национальной ассоциацией риэлторов США, употребляться в заглавии не должно. Видимо, будем выбирать между «специалист», «агент» или «консультант по недвижимости».

Теперь по поводу закона. Его писали несколько раз. Последнюю редакцию вынесли на обсуждение Госдумы в прошлом году. Но это был откровенно слабый документ, созданный, по всей видимости, для того, чтобы его инициаторов заметили и избрали депутатами нового созыва. РГР дала отрицательное заключение по этому законопроекту. С нашей точки зрения, его принятие не имело никакого смысла. Он не давал ничего покупателям и риэлторам и только устанавливал сборы за деятельность на рынке недвижимости.

Тем не менее потребность в регулировании работы риэлторов никуда не ушла. Недавно я провела анкетирование среди членов РГР. На повестке было три вопроса: нужны ли стандарты, закон и лицензирование. Большинство агентств ответили «да — да — да». Это не означает, что все риэлторы слились в едином порыве: РГР сегодня представлена в 50 из 85 регионов страны. Но мотив для создания нового нормативного документа однозначно есть.

Следующим шагом должны стать формирование рабочей группы и разработка технического задания для законотворцев.

— Почему вы не решаетесь написать закон своими силами?

— Это слишком специфичный процесс. Документ должен быть встроен в систему законодательства РФ, его нормы необходимо формулировать определенным образом. Мы в этом вопросе дилетанты. Наша задача — внести предложения от проф­сообщества и проследить, чтобы они были отражены в итоговом тексте.

— Когда, по вашим прогнозам, удастся подготовить новую редакцию закона?

— Я приложу все усилия, чтобы она появилась в мою бытность президентом РГР (Татьяна Деменок сложит полномочия летом 2018-го. — Ред.).

Надо четко понимать: то, что сегодня происходит на рынке недвижимости, — ненормально. Де-юре риэлторов в жилом секторе не существует. Агентом может стать кто угодно, и не важно, что у тебя за плечами три класса образования или пять судимостей. На фоне жесткой зарегулированности строительной отрасли это выглядит дико.

Ряд чиновников и представителей банковского сообщества любят кивать на Германию. Там сделки с недвижимостью оформляет нотариус, поэтому можно обойтись и без риэлтора. Но не надо сравнивать несравнимое. Во-первых, немецкий рынок давным-давно устоялся, у нас же — куча законодательных пробелов. Во-вторых, его обороты в разы (если не на порядок) меньше. В-третьих, у нас совершенно другой менталитет. Поэтому копирование немецкого опыта выглядит, мягко говоря, некорректным.

— К конкретике. Какие положения вы бы хотели включить в текст законопроекта?

— Первое — обязательное получение лицензии для агентов и брокеров (последнее слово мы, кстати, тоже не сможем использовать, потому что оно уже занято финансистами). Многие считают эти профессии синонимичными, однако в нашем понимании второй обладает значительно большими полномочиями. Он управляет риэлторской услугой, организует работу агентов и отвечает за их сделки, взаимодействует с различными участниками рынка недвижимости. Агент же работает непосредственно с клиентами и с базой объектов, ведет переговоры, подготавливает договоры. Он, по нашему мнению, не может работать самостоятельно, только по найму.

Второе положение — брокер, как нотариус, должен иметь право получать сведения, влияющие на чистоту сделки (например, от Росреестра, фискальных органов и т.д. ). Безусловно, за обладание этой информацией он обязан нести ответственность, в том числе и материальную.
 
Третье положение — деятельность брокера в обязательном порядке должна быть застрахована. Заключив договор с продавцом, он получает право распоряжаться объектом недвижимости. Если риэлтор нечистоплотен, человек рискует остаться без жилья.

— Надо ли регулировать законом стоимость услуг?

— Думаю, что нет. Возможно, имеет смысл прописать какие-то максимальные параметры. Например, комиссия за такие-то услуги не может превышать такого-то уровня. Но ценообразование должно быть рыночным.

— Есть ли понимание, какие требования будут предъявляться к риэлторам для получения лицензии?

— Первое — образование не ниже среднего специального (для брокера — высшее). Второе — стаж работы (для агента — требования ниже, для брокера — выше). Третье — обязательная сдача квалификационного экзамена (на базе РГР или иной структуры — не важно). Четвертое — наличие у агентства, в котором работает риэлтор, страхового полиса.

Лицензия, как нам кажется, должна выдаваться на определенный срок (по примеру того, как сегодня выдаются добровольные аттестаты агентам и брокерам).

Весьма сожалею, сударь, но я прибыл первым и не пройду вторым

— На первичном рынке продажи через риэлторов занимают, как правило, 20 — 30%. Почему застройщики так неохотно идут в этот канал?

— Проблема в том, что риэлторский рынок неустойчив, для него характерна большая текучка кадров, агентства то и дело закрываются. А чтобы быть профессионалом на первичном рынке, надо глубоко погружаться в технологию строительства, уметь читать проектную документацию и чертежи, предвидеть, как объект будет эксплуатироваться. Одновременно необходимо ориентироваться в общих трендах рынка жилья. К сожалению, у большинства риэлторов не хватает терпения, чтобы во всем разобраться. Они не могут разговаривать с застройщиками на одном языке, поэтому последние не считают их профессионалами.

— Два-три года назад застройщики говорили агентствам: гарантируйте нам определенный объем продаж, тогда мы будем с вами работать. Риторика изменилась?

— Сегодня таких разговоров не слышно, не та ситуация на рынке. На этапе роста застройщики с агентствами, претендующими на эксклюзивность, именно так и общались. Вот тебе 50 квартир, не продашь — заплатишь из своего кармана. Поэтому есть опасения, что, когда рынок пойдет вверх, лояльность девелоперов резко снизится.

— Существует ли «ревность» между отделом продаж застройщика и агентствами недвижимости? Могут ли менеджеры ставить палки в колеса риэлторам?

— Могут. Если и те, и другие продают один и тот же объект. Здесь все зависит от политики застройщика. При реализации квартиры сторонней компанией собственный отдел продаж страдать не должен.
В этом случае конфликт будет нивелирован.

— В прошлом году в Екатеринбурге разгорелся скандал между УПН и АН «Этажи». По сути это был конфликт двух моделей продаж — эксклюзивной (одна квартира — один риэлтор) и свободной. На чьей вы стороне?

— Если бы вы мне задали этот вопрос год назад, я с уверенностью ответила, что являюсь приверженцем эксклюзивного подхода. Но теперь я понимаю, что эта модель не идеальна, она в какой-то мере наносит ущерб и продавцу, и потребителю.

Я по-прежнему против того, чтобы одну квартиру предлагали десять агентств, да еще и по разной цене. Однако какая-то эволюция в этой сфере должна произойти.

— Сегодня на риэлторский рынок пытаются выйти непрофильные игроки — Сбербанк с проектом «ДомКлик», «Юла» (принадлежит Mail.ru Group) с бесплатной фотосъемкой квартир и сопровождением сделок. Насколько это вторжение опасно для традиционных игроков?

— Усиление конкуренции — явление исключительно позитивное. Оно не дает риэлторам впасть в состояние успокоенности, провоцирует на реализацию новых идей, применение ранее не используемых моделей.

Я не думаю, что непрофильные игроки способны убить рынок агентств недвижимости. Да, «ДомКлик» активно развивается, но он ориентирован на потребителей ипотеки Сбербанка и первичный рынок. «Юла» пока способна сопровождать далеко не все сделки. Но это «звонок» для профессионалов: если ты не станешь более технологичным, то рано или поздно уйдешь с рынка.

— Когда вы стали президентом РГР, ее штаб-квартира переехала в Екатеринбург. Почему было принято это решение?

— Со стороны это выглядело так, будто екатеринбурженка перетащила аппарат в свой родной город. Мол, мне так удобно. Однако я руководствовалась иными мотивами. Сила общественной организации вроде РГР заключается в исполнительной дирекции. Когда я принимала дела у предыдущего президента, в ее составе числилось всего три человека. И их компетенции вызывали вопросы. Единственными, на кого я тогда могла опереться, были сотрудники УПН. В итоге мы создали достаточно эффективный управленческий аппарат.

— Следующий президент РГР уже известен. Это Арсен Унанян из Челябинска. В 2018-м штаб-квартира снова переедет?

— Нет, на ближайшие пять лет исполнительная дирекция Гильдии останется в Екатеринбурге. Таково решение съезда РГР.
И в нем нет ничего удивительного. Столица Среднего Урала является одним из главных центров компетенций в области риэлторского бизнеса. Поэтому размещение здесь штаб-квартиры Гильдии выглядит совершенно оправданным.               

 
Пир после насыщения, или Как рынок краткосрочной аренды вышел "из запаса"

Рынок долгосрочный аренды во многих городах России насытился до предела и забуксовал, а тем временем "лидером гонки" стал рынок посуточной аренды. Как краткосрочная аренда жилья стала наступать на пятки гостиничному бизнесу сайту "РИА Недвижимость" рассказал заместитель руководителя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил Хорьков.

© Российская гильдия риелторов
Рынок долгосрочный аренды во многих городах России насытился до предела и забуксовал, а тем временем "лидером гонки" стал рынок посуточной аренды. Как краткосрочная аренда жилья стала наступать на пятки гостиничному бизнесу сайту "РИА Недвижимость" рассказал заместитель руководителя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил Хорьков.
Радикальное преображение
О рынке недвижимости часто говорят, что он неповоротлив и инертен. Здесь не принято ждать быстрых изменений и мгновенных результатов. Этот рынок чаще всего следует за внешним фоном, а не меняет его. Но на рынке жилья есть сегмент, который радикально преобразился в последние годы и продолжает стремительно расти. Это сектор аренды квартир посуточно.
Краткосрочная аренда квартир — направление, которое долгое время не интересовало профессиональных участников российского рынка аренды жилья. Его динамика определялась разрозненными собственниками квартир, которые работали со специфичными локальными запросами, но не сильно пересекались с рынком гостиниц.
За последние несколько лет этот рынок кардинально преобразился. Он вырос в объемах, на нем появились системные игроки, создана информационная инфраструктура для доступа на рынок. В первую очередь речь идет о сайтах, которые позволяют бронировать квартиры наряду с гостиницами. Сегодня именно эти процессы корректируют рыночный фон для гостиничного бизнеса во многих городах. И это не только российская специфика — с аналогичными изменениями сталкиваются многие туристические центры в мире.


Как правильно найти помещение под малый бизнес в Москве
Для бурного развития этого направления в России есть все условия. Во-первых, рынок долгосрочной аренды, который многие годы был дефицитным, во многих российских городах насытился. По отдельным территориям цена аренды начала снижаться. И без того низкая доходность от сдачи квартир начала падать из-за простоев. В этих условиях многие собственники стали обращать внимание на стремительный рост популярности интернет-сервисов, которые предлагают удобный и понятный выход на рынок посуточной аренды.
Имея в собственности квартиру в центральной части российского города-миллионника можно обеспечить ее загрузку около 80% и получать от 30 до 50 тысяч рублей в месяц. Даже за вычетом расходов для многих собственников этого было достаточно для массового выхода на этот рынок. Те, кто оказался не готов к ежедневной стирке белья, встрече и проводам гостей, все чаще рассматривают вопрос передачи квартиры в управление профессиональным компаниям. Этот рынок только формируется, но уже сегодня на нем присутствуют игроки, которые выстраивают долгосрочную базу для развития.
Конечно, пока лишь некоторые системные игроки работают в правовом поле и платят налоги. Но это не исключает того, что они находятся в неравных условиях с гостиницами, на что постоянно указывают профессионалы этого сегмента. С управляющими компаниями, которые сдают квартиры, уже сегодня можно выстраивать диалог, обсуждать правила развития рынка. Проблема в том, что большинство частных лиц игнорирует требования законодательства, их деятельность находится в серой зоне. За рубежом есть опыт регулирования этого рынка через диалог с крупнейшими агрегаторами. Не исключено, что и Россия пойдет по этому пути и будет требовать от интернет-сервисов прозрачности и гарантий уплаты налогов.
Ассортимент запаса
Интересно, что рынок краткосрочной аренды в массе своей пополняется современным жильем, построенным в последние 5 лет. Получается, что в этой группе много квартир, которые были куплены "про запас" на волне ажиотажа в конце 2014, когда слишком многие хотели сохранить свои сбережения в недвижимости.

Пока, основной объем рынка — это квартиры, которые сдаются собственниками самостоятельно. Им активно помогают онлайн сервисы и агрегаторы, которые максимально упростили контакт с арендатором. Но посуточная аренда квартир и апартаментов — направление, которое развивается и при помощи локальных компаний, которые все активнее берут объекты в управление. Такие компании уже напрямую конкурируют с гостиницами. У них огромный территориальный и качественный выбор, они предоставляют все отчетные документы для командировочных, а некоторые из управляющих компаний оказывают сервисные услуги в месте размещения.
Уже сегодня это огромный сектор, сопоставимый с рынком гостиниц и который имеет потенциал для дальнейшего роста. Так, например, в Екатеринбурге сегодня предлагается в аренду около 4 тысяч квартир, при том, что номерной фонд в гостиницах не превышает 6 тысяч.
Ставки на успех
Бурный рост этого сегмента вызывает озабоченность у гостиничных операторов, которые указывают на неравные стартовые условия и серую зону, в которой существует рынок квартир. Эта проблема, которую можно обсуждать и решать с системными игроками, которые уже присутствуют на рынке.


Как законно сдать квартиру в аренду?
При этом нельзя игнорировать и те преимущества, которые получают города, формируя прозрачный и разнообразный рынок краткосрочной аренды. Именно квартиры и апартаменты могут быть эффективным буфером, который сглаживает пиковые нагрузки на инфраструктуру в момент проведения глобальных мероприятий. Относительно низкая цена аренды — это, в том числе, отражение большого числа свободных и невостребованных квартир. В этом смысле краткосрочная аренда обеспечивает более эффективную эксплуатацию имеющегося жилого фонда. Важно и то, что этот сектор способствует развитию внутреннего туризма и позволяет привлекать в город гостей с ограниченным бюджетом.

 
  • «
  •  Start 
  •  Prev 
  •  1 
  •  2 
  •  3 
  •  4 
  •  5 
  •  6 
  •  7 
  •  Next 
  •  End 
  • »


Page 1 of 7

Новости

Наши награды